1. Art und Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr.1 BauGB)
1.1. Als Art der baulichen Nutzung werden ein "Reines Wohngebiet" (WR) nach § 3 Abs. 1 BauNVO festgesetzt. Zulässig sind Bauvorhaben nach § 3 Abs. 2 BauNVO. Ausnahmsweise sind" Kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes" nach § 3 Abs. 3 und § 1 Abs. 6 BauNVO zulässig. Weitere ausnahmsweise zulässige Nutzungen sind nicht Bestandteil dieser Satzung.
1.2. Gemäß § 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO darf die Erdgeschossfußbodenhöhe (Rohbau) 0,3 m nicht über¬schreiten. Der Bezugspunkt nach § 18 Bau NVO bestimmt sich nach der festgesetzten Höhenlage des eingemessenen Kanaldeckels der anbaufähigen Verkehrsfläche, die an das Baufeld angrenzt. Die Traufhöhe (Oberkante Erdgeschossfußboden bis zum Scheitelpunkt Außenwand mit Oberkante Dachhaut) darf maximal 4,0 m betragen. Die Fristhöhe (Oberkante Erdgeschossfußboden bis Oberkante Dachfirst) darf maximal 11,50 m betragen.
2. Bauweise, Baugrenzen, Stellung baulicher Anlagen ( § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB)
Es sind gemäß § 22 Abs. 2 BauNVO Gebäude in offener Bauweise zulässig. Die Gebäudeanlage darf maximal 25,0 m betragen. Gebäude sind so zu errichten, dass die Firstrichtung parallel oder senkrecht zur Straßenbegrenzungslinie verläuft. Abweichungen von den Baugrenzen durch gering¬fügiges Hervortreten von Gebäudeteilen bis maximal 1,50 m sind gemäß § 23 Abs. 3 BauNVO zulässig, wenn diese durch vertikale, gebäudegliedernde Elemente bedingt sind und/oder unter¬geordneten Bauteilen (Treppen, Balkone, Loggien usw.) dienen.
3. Nebenanlagen - § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB
In den Baugebieten sind Stellplätze und Garagen gemäß § 12 Abs. 6 BauNVO auf den Grundstücks¬flächen zulässig, sofern sie eine Höchstzahl von 3 Stück in Reihe nicht überschreiten Für" Kleine Betriebe, des Beherbergungsgewerbes" sind die Stellplätze entsprechen der WLBauÖ M-V Nr. 48 - Stellplätze und Garagen - nachzuweisen. Die Errichtung von baulichen Anlagen nach § 12 Bau NVO über die hintere Baugrenze, von der Straßenbegrenzungslinie gesehen, ist unzulässig.
4. Verkehrsflächen und Verkehrsflächen mit besonderer. Zweckbestimmung Zufahrten (9 (1)11 BauGB)
Je Grundstück ist nur eine Zufahrt von der öffentlichen Verkehrsfläche mit max. 3,0 m Breite zulässig. Entlang von Straßen, deren nutzbare Breite 4 m unterschreitet, sind Einfahrten bis max. 4,5 m Breite zulässig.
5. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)
Grundstückszufahrten, Hauszugänge, PKW-Stellflächen sind als teilversiegelte Flächen auszu¬bilden. In Frage kommen Schotter, Schotterrasen, Rasengittersteine oder breitfugiges, versickerungs- fähiges Pflaster. Nach maximal 3 Stellplätzen hat eine mindestens 2 m breite, gärtnerisch gestattete Unterbrechung zu erfolgen. Die Flächen sind zu bepflanzen. Während der Erschließungs- und Bau¬maßnahmen sind Bäume durch das Aufstellen von Schutzzäunen zu schützen. Bei Arbeiten im Trauf¬bereich ist Wurzelschutz/Wurzelbehandlung vorzusehen. Bei Arbeiten im Traufbereich von Bäumen ist entsprechend DIN 18929 (Schutz von Bäumen... bei Baumaßnahmen) und der RAS - LG 4 (RL für die Anlage von Straßen, Schutz von Bäumen ... bei Baumaßnahmen) der Schutz der Wurzelbereiche und die Wurzelbehandlung von Bäumen sicherzustellen.
6. Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a) BauGB
6.1. Grünordnungsmaßnahmen als Pflanzgebot (§ 9 (1) 25 BauGB)
Je vollendete 100 qm neu versiegelte/teilversiegelte Fläche sind 1 Stück standortgerechte, heimische Gehölze gemäß Pflanzliste als Hochstamm 16/18 (gemessen in 1 m Stammhöhe) zu pflanzen. Die Pflanzungen sind auf den nicht überbauten Grundstücksflächen zu realisieren.
6.2. Grünordnungsmaßnahmen als Erhaltung (§ 9 (1) 25 b BauGB) Die im Plan gekennzeichneten Gehölze sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. Die Bäume sind bei Baumaßnahmen durch geeignete Maßnahmen zu schützen. Unterhalb der Baumkronen sind Vorhaben unzulässig, die den Baum nachhaltig schädigen.
6.3. Flächen mit Bindungen für Bepflanzung (§ 9 (1) 25 b BauGB) Die nicht überbauten Flächen sind als begrünte Flächen nach § 6 LBauO M-V zu entwickeln und dauerhaft zu erhalten. Unter flächig gepflanzten Sträuchem und Bäumen ist Wildrasen mit einem Anteil standorttypischer Wildkräuter anzusäen.
6.4. Flächen zum Anpflanzen (§ 9 (1) 25 a BauGB) Die Flächen sind zu 30 % mit heimischen Laubgehölzen und Sträuchern zu bepflanzen. Unter flächig gepflanzten Bäumen ist Wildrasen mit einem Anteil standorttypischer Wildkräuter anzusäen. Die Gehölze haben folgende Mindestabmessungen einzuhalten: Bäume Hochstamm 3 xv m. B. STU 12 -14’ Sträucher 2 xv o. B. 60-100
6.5. Innerhalb der festgesetzten öffentlichen Grünflächen Ö 1 ist mit einer Strauchbepflanzung, entsprechend der unter Hinweise stehenden Artenliste, mit leichten Heistern (150/175 cm) und Sträuchern (80/100 cm geschlossen zu bepflanzen. Der Pflanzabstand 1,50 m x 1,50 m, Baumpflanzungen sind gruppenweise einzumischen.
6.6. Die zu pflanzenden Gehölze sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang nachzupflanzen. Alle Pflanzflächen sind durch eine Entwicklungspflege/ Erhaltungspflege von mindestens 3 Jahren in ihrem Bestand zu sichern.
1. Dachform und –gestaltung
1.1. Zulässig sind Satteldächer, Walmdächer, Krüppelwalmdächer und Mansarddächer mit einer Dachneigung von mind.30 Grad § 86 (1) 1 LBauO M-V. 1.2. Zulässig sind Eindeckungen mit Dachsteinen oder Dachziegeln in Rot-, Rotbraun-, Braun- oder Anthrazittönen, oder ein sehr dunkelgrüner Ton.
1.3. Gauben/Dacheinschnitte (§ 86 (1) 1 LBauO M-V)
Gauben müssen zum First einen Abstand von mind. 1,0 m, zur Traufe einen Abstand von mind. 0,5 m (jeweils gemessen in die Projektion in die Lotrechte) sowie zu den seitlichen Kanten der Dachfläche einen Abstand von mind. 1,5 m einhalten.
1.4. Vor- und Anbauten (§ 86 (1) 1 LBauO M-V)
Anbauten (Vorbauten, Querflügel, Zwerchgiebel etc.) müssen mit ihrem First mind 1,0 m unter dem First der Hauptbaukörper bleiben (gemessen in die Projektion in die Lotrechte). Für untergeordnete Anbauten (nach § 6 (7) LBauO M-V) sind abweichend von Punkt 1.1 Pultdächer mit Dachanstieg zum Hauptkörper und einer Dachneigung von mind. 15 Grad zulässig.
2. Fassadengestaltung (§ 86 (1)1 LBauO M-V)
2.1. Zulässig sind Klinker- und Putzfassaden in den Farbtönen Rot, Rotbraun, Weiß, Ocker, Gelb oder Beige.
2.2. Holzelemente sind zulässig.
2.3. Blockbohlenfassaden sind unzulässig. Wer vorsätzlich oder fahrlässig gegen die gestalterischen Festsetzungen verstößt, handelt rechts¬widrig im Sinne des § 84 Abs. 1 Nr. 1 LBauO und kann mit Bußgeld geahndet werden.
3. Garagen/Nebengebäude (§ 86 (1) 1; 6 LBauO M-V)
Garagen ohne Aufenthaltsräume/Nebenanlagen im Sinne § 14 BauNVO über 10 qm Grundfläche sind abweichend von 1.1 mit einem Dach mit einer Dachneigung im Bereich von 20 - 50 Grad aus¬zufuhren. Garagen unter 36 qm Nutzfläche dürfen ausnahmsweise Flachdächer erhalten, sofern diese begrünt werden.
4. Werbeanlagen (§86 (1) 1 LBauO M-V)
Werbeanlagen oberhalb des Erdgeschosses sowie selbstleuchtende Werbeanlagen sind unzulässig. Werbeanlagen an Bäumen und Zäunen sind unzulässig, ausgenommen sind Werbeanlagen nach § 65 (1), 46, 47, 48 ;BauO M-V.
5. Aufschüttungen/Abgrabungen (§ 86 (1) 1 LBauO M-V
Aufschüttungen und Abgrabungen sind nur bis max. 0,5 m gegenüber dem natürlichen Geländeverlauf zulässig.
6. Anforderungen an die Gestaltung von Einfriedungen
6.1. Einfriedungen gegenüber öffentlichen Verkehrsflächen (§ 86 (1) 4 LBauO M-V)
Grundstücke sind gegenüber den öffentlichen Verkehrsflächen einzufrieden. Als Einfriedungen sind zulässig: - lebende Einfriedung (Gehölzhecke) - Holzlattenzaun mit nur vertikaler Lattung - Metallzäune mit vertikalen Streben
6.2. Einfriedung gegenüber privaten Grundstücken (§86 (1) 4 LBO M-V)
6.3. Mauern sind zur Einfriedung unzulässig. Zäune sind nach Möglichkeit abzupflanzen. Für lebende Einfriedungen sind aus Gründen des Ortsbildes Nadelgehölze unzulässig. Zulässig sind die Pflanzauswahl der Sträuchergruppen III.
7. Stellplätze und Zufahrten (§ 86 (1) 4 LBauO M-V)
Stellplätze und Zufahrten sind mit wasserdurchlässigem Belag herzustellen (Rasengittersteine, ÖkoPflaster, etc.)
8. Abfallbehälterstandort (§86 (1) 4 LBauO M-V)
Standplatz für Abfallbehälter sind, sofern nicht im Gebäude untergebracht, einzugrünen.
1. Bodendenkmale
1.1 Der Beginn der Erdarbeiten ist der Unteren Denkmalschutzbehörde und dem Landesamt für Bodendenkmalpflege spätestens zwei Wochen vor Termin schriftlich und verbindlich mitzuteilen, um zu gewährleisten, dass Mitarbeiter oder Beauftragte des Landesamtes für Bodendenkmalpflege bei den Erdarbeiten zugegen sind und eventuell auftretende Funde gemäß § 11 DSchG M-V unverzüglich bergen und dokumentieren können. Dadurch werden Verzögerungen der Baumaßnahme vermieden (vgl. § 11 Abs. 3).
1.2 Wenn während der Erdarbeiten Funde oder auffällige Bodenverfärbungen entdeckt werden, ist gemäß § 11 DSchG M-V (GVBI. Mecklenburg-Vorpommern Nr. 1 vom 14.01.1998, S. 12 ff) die zuständige Untere Denkmalschutzbehörde zu benachrichtigen und der Fund und die Fundstelle bis zum Eintreffen von Mitarbeitern oder Beauftragten des Landesamtes für Bodendenkmalpflege in unverändertem Zustand zu erhalten. Verantwortlich sind zufällige Zeugen, die den Wert des Fundes erkennen. Die Verpflichtung erlischt 5 Tage nach Zugang der Anzeige.
2. Versorgungsleitungen
Vorhandene und in Betrieb befindliche Ver- und Entsorgungsleitungen dürfen weder freigelegt noch überbaut werden. Zur Gewährleistung der geforderten Mindesteingrabtiefe der einzelnen Versor-gungsträget sind Abgrabungen der Oberfläche unzulässig. In Versorgungsleitungsnähe ist Hand-schachtung erforderlich.
3. Schutz von Baumgruppen und Solitärbäumen
Der Schutz von Baumgruppen und Solitärbäumen ist gemäß DIN 18920, RAS LP 4 und ZTV -Baumpflege zu gewährleisten.
4. Landschaftsschutzgebiet
Das Plangebiet befindet sich innerhalb der Grenzen der Schutzzone III des Biosphärenreservates Südost - Rügen als Landschaftsschutzgebiet von zentraler Bedeutung (§ 23 LNatG M- V).
1. Gehölzliste–Auswahl
Bäume - Gruppe I
Acer platanoides (Spitzahorn) Betula pendula (Birke) Tilia cordata (Winterlind) Fraxinus exelsior (Esche) Prunus avium (Vogelkirsche) Pirus communis (Holzbirne) Quercus petraea (Traubeneiche)
Bäume und Großsträucher - Gruppe II Sträucher bis 0,8 m - Gruppe IV
Acer campestre (Feldahorn) Prunus padus (Traubenkirsche) Populus trémula (Zitterpappel) Sorbus aucuparia (Eberesche) Corylus avellana (Haselnuss) Alnus glutinasa (Roterle) Salix caprea (Salweide) Salix alba (Silberweide)
Sträucher - Gruppe III
Cornus sanguineum (Hartriegel) Euonymus europaeus (Pfaffenhütchen) Ligustrum vulgare (Liguster) Rosa canina (Hundsrose) Vibumum opulus (Schneeball) Lonicera xylosteum (Heckenkirsche) Prunos spinosa (Schlehe)
Cytisus scoparius (Färbeginster) Salix purpuria nana (Kugelweide)Kletterqehölze - Gruppe V
Clematis (Waldrebe) Crataegus monogyna (Weißdorn) Lonicera pericclymenum (Waldgeißblatt)
Bei der Auswahl der Baumarten und Sträucher sind die Bodenverhältnisse am Pflanzstandort zu berücksichtigen.
2. Wasserver-undentsorgungsleitungen
Die sich aus den Regelwerk, DVGW-Regelwerk W 403 und DIN 1989 sich ergebenden Schutz- und Arbeitsbreiten sind bei der Fachplanung zu berücksichtigen. Die Schutzstreifenbreite betragt beidseitig der Leitungstrasse je 3,0 m. Bei notwendiger Benutzung von privaten Grundstücken ist der Schutzstreifen dinglich zu sichern.
3. Abwasserbeseitigung
3.1. Mit dem Zweckverband Wasserversorgung und Abwasserbehandlung Rügen werden die entsprechenden Verträge abgeschlossen bzw. Abstimmungen hinsichtlich der Schmutzwasserentsorgung des Plangebietes getroffen.
3.2. Das anfallende schwach belastete Niederschlagswasser im Geltungsbereich der Satzung wird auf dem Grundstück und im Bankettbereich der öffentlichen Verkehrsflächen verwertet bzw. versickert. Grundlage für den Nachweis der Versickerungsfähigkeit und die Ausbildung der Versickerungsanlagen bildet das in Anlage 4 zur Begründung anliegende Bodengutachten.
4. Altlasten
Sollten bei Erdarbeiten Auffälligkeiten, wie unnatürliche Verfärbungen bzw. Gerüche des Bodens auftreten (Altlastenverdacht), ist das Umweltamt, Sachgebiet Abfallwirtschaft, des Landkreises Rügen zu informieren.
5. Schutz wildlebender Tiere und Pflanzen
Nach § 34 (1) LNatG M - V ist es verboten, wildlebende Tiere mutwillig zu beunruhigen oder zu belästigen oder ohne vernünftigen Grund zu fangen, zu verletzen oder zu töten ... sowie ohne vernünftigen Grund Lebensräume wildlebender Tier- und Pflanzenarten zu beeinträchtigen oder zu stören. Deshalb ist es nach § 34 (§) LNatG M - V verboten, in der Zeit vom 15.März bis zum 30. September Bäume und Feldgehölz außerhalb des Waldes, Hecken, Feldhecken und sonstige Gehölze zu fällen, zu roden, zurück zu schneiden oder auf sonstige Weise zu beseitigen.